SUBROGACIÓN de HIPOTECA, Guía definitiva

¿Qué es la SUBROGACIÓN hipotecaria?

La definición de SUBROGACIÓN de préstamo hipotecario:

“La subrogación es la situación jurídica en la que una persona adquiere los derechos y los deberes de otra. Por ejemplo, el cambio del préstamo hipotecario a otra entidad de crédito o a una tercera persona.” Según el portal www.derecho.com.

SUBROGACION

¿Qué modalidades de SUBROGACIÓN hay?

Encontramos dos modalidades de subrogación hipotecaria, en función del interviniente que se dese a “sustituir”:

Subrogación acreedora

En esta primera situación la pretensión del deudor o acreedor es el cambio de acreedor.

  • La podemos encontrar cuando el deudor (persona jurídica o física que solicitó el préstamo hipotecario), desea sustituir el acreedor (entidad o persona física que concedió el préstamo hipotecario).

El deudor se cambia de entidad bancaria con la finalidad, en la mayoría de los casos, de acceder a una mejora de condiciones, ampliación o algún otro tipo de modificación en las condiciones de su préstamo hipotecario y su entidad o acreedor no accede a ellas.

  • También puede ser el acreedor quien en su situación de acreedor  realice una cesión del crédito a otro acreedor que se subroga en la posición jurídica del primero, sustituyéndole. Esta situación como ya hemos comentado se denomina cesión de crédito.

En esta situación es el acreedor entidad bancaria o persona física el que decide dejar su posición acreedora a un tercero para recuperar total o parcialmente la cantidad prestada al deudor.

¿Cuál es el procedimiento de subrogación acreedora?

La ley 41/2.007, en defensa de los derechos del deudor, nos clarifica el procedimiento establecido para la realización de una subrogación de acreedor:

  1. La nueva entidad dispuesta a subrogarse debe presentar al deudor OFERTA VINCULANTE en la que constarán las condiciones que se le ofertan al deudor. Si hubiere más de un préstamo a nombre del mismo acreedor deberá subrogarse en todos.
  2. El subrogante, la entidad, deberá notificar   y requerir notarialmente a la otra entidad su disposición a subrogarse, solicitando en el máximo de 7 días naturales certificación del importe de débito.
  3. Se abre un plazo de 15 días naturales para que el primer acreedor pueda enervar la subrogación igualando o mejorando la oferta.

Subrogación deudora

Esta situación se contempla cuando procedemos a la compraventa de un inmueble y éste ya tiene constituido un préstamo hipotecario garantizado por el inmueble.

Es frecuente en el caso de promociones de obra nueva en la que el promotor para la construcción del inmueble ha constituido un préstamo hipotecario para la construcción.

Del precio de la compraventa se descuenta el importe del préstamo hipotecario al que se subroga el comprador. Entregando el diferencial al vendedor.

La subrogación deudora nos aporta ventajas como es el ahorro de costes (no hay constitución de nuevo préstamo hipotecario) y desventajas como la no elección de la entidad para la obtención del préstamo hipotecario.

¿Es necesario el consentimiento de la entidad acreedora en una compraventa con subrogación?

Se trata de un negocio jurídico entre comprador y vendedor, nada tiene que decir el acreedor.

Según el blog del Notario Francisco Rosales, 3 son las situaciones que se pueden dar:

  1. El banco expresamente rechaza la subrogación, la compraventa tiene validez pero el deudor continúa siendo el mismo y en caso de impago puede continuar reclamando al deudor inicial.
  2. El banco expresamente acepta la subrogación, el comprador pasa a ser el nuevo deudor.
  3. El banco no hace nada, en esta situación la entidad se encuentra con el deudor original y el comprador actual.

En caso de aceptar la entidad puede hacerlo de 2 formas:

  • Expresamente, asistiendo a la Notaria y consintiendo.
  • Tácitamente, admitiendo algún acto propio del deudor hipotecario. Aunque como advierte el Notario Francisco Rosales, el pago de la cuota puede no ser suficiente para ello.

¿Qué gastos comporta la subrogación?

Los gastos de subrogación de hipoteca van en función del interviniente que se desea subrogar.

  • Gastos en Subrogación Acreedor

1.- Gastos de la entidad que se abandona, la comisión de cancelación anticipada o subrogación.  Será el importe que conste en la escritura de constitución de la hipoteca. En ningún caso puede ser superior al 1% por ley.

2.- Gastos de la nueva entidad, comisión de apertura y/o estudio. Dependerá de la nueva entidad y deberá ser comunicada en la Oferta Vinculante con anterioridad a la firma.

3.- Notaría, se trata de un acto firmado ante Notario por lo tanto deberemos satisfacer los honorarios de éste.

4.- Registro, la escritura firmada debe inscribirse en el Registro de la Propiedad para la modificación pactada de acreedor o de deudor.

5.- Tasación, la entidad querrá verificar el valor del inmueble, para ello encargará una valoración del inmueble a una sociedad tasadora homologada por el Banco de España. Su coste es proporcional al importe del valor del inmueble.

6.- Gestoría, la empresa encargada de realizar las gestiones necesarias para  inscribir la nueva escritura en el Registro de la Propiedad.

7.- Impuestos, el impuesto que debemos satisfacer es AJD (Actos Jurídicos Documentados), que dependerá del importe y el porcentaje a satisfacer dependerá, como ya comentamos en un post anterior, de la Comunidad Autónoma de la firma.

 

  • Gastos en Subrogación Deudor

La principal ventaja de subrogarnos a una hipoteca ya existente es el ahorro de costes en comparación con la constitución de una hipoteca nueva.

Hemos de tener en cuenta  este ahorro de costes pero  también las condiciones financieras y plazo restante del préstamo hipotecario. Resumiendo que el préstamo hipotecario al que nos estamos subrogando entre dentro de nuestras necesidades y la cuota que deseamos asumir.

¿En qué gastos tendremos ahorro con la subrogación deudora de hipoteca?

1.- Ahorro en Impuesto A.J.D, no hay.

2.- Ahorro en Notario

3.- Ahorro en Registro de la Propiedad

Según el portar Helpmy Cash, el ahorro en Notario y Registro de la Propiedad oscila entre un 35%-50%.

El resto de gastos tasación y gestoría no tienen ningún tipo de ahorro.

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2 thoughts on “SUBROGACIÓN de HIPOTECA, Guía definitiva

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